地产股，不是在下跌，就是在下跌的路上。

近三个月，地产股一直呈现疲态，令投资者士气大挫，眼下哪怕是中性的消息也往往解读为利空，用草木皆兵来形容一点不为过。

哪怕是明星基金经理董承非，在地产股上也吃了瘪。

董承非管理的兴全趋势投资混合基金、兴全新视野定开混合基金，将地产股作为防御手段，然而地产股表现不佳，令董承非的排名也一路下滑。

那么，为何地产股总是“跌跌不休”？

1.长短逻辑都生变

地产股，堪称当下A股最惨板块之一。

据数据宝统计显示，截至6月1日，沪深两市破净股数量为324只，按申万所属一级行业划分，地产股是破净高发地，共有59只个股上榜，破净股数量最多。

破净成为地产股的常态。

而Wind数据显示，最近3个月嘉凯城、*ST中迪大幅下挫30%以上，而债务风险、流动性紧张的蓝光发展、华夏幸福，以及行业龙头万科A、金地集团、保利地产等均大幅下跌15%以上，此外中南建设、阳光城、招商蛇口等跌幅也都超过10%。

哀鸿遍野成为地产股投资者的常态，之所以如此原因有二。

一方面，融资收紧。

“三道红线”之下，房企融资的难度提升，现金流承压成为投资者挥之不去的疑虑，此背景下投资信心不足也不奇怪。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受媒体采访时表示：“监管政策环境趋紧、资金需求前置，境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目等多重因素，造成5月份房企融资规模骤降。”

天风证券认为：“‘因城施策’常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。”

另外一方面，人口预期降低。

地产长远看是人口，问题在于第七次人口普查结果显示新生人口持续减少，这意味着未来的需求在减少，地产股的长期投资逻辑生变。

因而，投资者普遍持悲观态度。

“地产股的至暗时刻，只能就地卧倒，以时间换空间，耐心等待吧！”

“别人恐惧我贪婪，地产板块是现在在下跌周期，但是好的地产公司，比如万科这样的现金奶牛做长线还是可以的。”

需要注意的是，也有地产股在涨，主要集中于上海区域的地产股，之所以如此皆因浦东获得政策利好。

2.放低预期，用时间换空间

悲观之下，地产股的未来在哪儿？

“我们努力一下，争取做到1%~2%的净利润水平。”滨江集团董事长戚金兴在集中供地之后公开表示，房企也放低了预期。

那么，放低预期才是关键，地产股可以作为打新的底仓，可以坐等分红，从这个角度来看，万科、保利地产、金地集团等地产股不能一棒打死。

譬如，万科较早察觉行业的逻辑生变，从而发展的相对保守，眼下反而成为一种优势。

据万科2021年第一季报财报显示，实现营业收入622.64亿元，同比增长30.33%；净利润为12.92 亿元，同比增长3.44%；毛利率（扣除税金和附加）为16.1%，较2020 年全年下滑6.5 个百分点。

兴业证券认为：“截止第一季度，净负债率为15.5%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比2.72，三道红线达标且净负债率、现金短债比显著优于监管要求；公司始终保持较低融资成本，发行的两种公司债票面利率分别为3.38%、3.98%，中票利率3.76%，ABS 票面利率3.38%，融资优势明显。”

再譬如，保利地产跌破净资产，且持续了较长的时间，在其历史上颇为罕见。

据保利地产2021年第一季报财报显示，实现营业收入250.5亿元，同比增长5.2%；净利润为25.0亿元，同比增长5.1%；毛利率同比下降4.4个百分点至35.4%，后续仍有进一步下滑的压力。

此外，净负债率为69.6%，剔除预收的资产负债率为68.8%，现金短债比为2.4，财务比较稳健，账面现金仍超1300亿元，现金保障无忧。

长江证券认为：“竞争力仍处行业前列，‘稳健增长+高股息率’保障持有回报。在高基数、毛利率下降及短期干扰等背景下，公司去年业绩仍小幅增长，龙头房企稳健实力彰显。公司土地储备、财务杠杆、融资成本、广义净费率等仍明显领先同行，综合竞争力仍相对突出，属于供给侧渐进式优化的潜在胜出者，为典型的长跑型选手。”

尽管如此，地产股短时间之内或不会有较大的表现，投资者也要用时间换空间的耐心与心理准备。

因此，如果不想等的话，不妨考虑半年报业绩靓丽的公司，直接布局半年报行情。

对此，西南证券表示：“半年报行情有三大方向值得重点布局：其一是政策有保障、市场需求落地、业绩能够持续增长的板块，主要是新能源车、国防军工、科技板块；其二是一些下游需求开始启动，否极泰来、困境反转的板块，主要有物联网、LED等板块；其三是周期景气仍然持续，有涨价预期，同时又有新产能不断落地的行业，可关注大炼化、钛白粉等板块。”

本文仅代表个人观点，跟本报无关。股市有风险，投资需谨慎，本文仅作参考，实际盈亏自负。

Q&A问答

山西汾酒可以长线持有吗

@格瑞特：董师傅，看到一个段子，说2003年买入一万股贵州茅台，到了2020年市值高达9420万元，分红为400万元。错过了贵州茅台，现在买入山西汾酒，18年后会不会也大获全胜？

@董师傅：这个投资案例实现了18年500倍的回报，如果你想问山西汾酒会不会复制这个过程，答案是谁都无法预见未来。可以确定的是，山西汾酒改革之后焕发了新的活力，这点毋庸置疑，内生的驱动力能不能持续仍有待观察。更为重要的是，山西汾酒的全国化进程是否顺利，毕竟贵州茅台是全国人民都爱的品类，而山西汾酒明显有区域性的问题。复盘来看，投资白酒就是对中国经济有信心，历史上长线投资鲜有亏损的，问题是能不能持有那么多年。

润和软件风险放大

@无声尖刀：董师傅，鸿蒙概念股龙头润和软件还能追吗？

@董师傅：润和软件是较早支持鸿蒙系统的公司之一，的确是这波鸿蒙行情的龙头，涨得不要不要的。不过，也要注意这仅仅是炒概念，之所以这么说，一是润和软件第一大业务为金融科技，占比高达47.42%；二是，智能物联的门槛不高、先发优势不明显；三是随着股价一路走高，股东们前仆后继的减持，仅2021年5月就有5起，这意味着股东的心态很微妙，更看重获利了结。总的来说，游资扎堆的鸿蒙行情只要一天不结束，润和软件的博弈或可能持续，然而这个过程伴随着高风险，且已经引起监管的注意，随时可能一地鸡毛。