买之前，真的做好功课了吗？

撰文/ 陈邓新

编辑/ 孟会缘

当下，年轻人对基金的敏感度极高。

2021年6月21日，首批九只公募REITs正式上市，呈现高开低走之势，不过截止收盘全部收涨，最高涨幅为14.72%。

所谓公募REITs，是向投资者公开募集资金形成基金资产，并通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目的标准化金融产品。

通俗易懂地说，是一种追求持有分红、可自由交易、面向公众的特殊基金。

然而，作为互联网的原住民，年轻人对新物种却有不一样的解读，把公募REITs当成新股在炒，上演了魔幻的一幕。

REITs与新股，傻傻分不清楚？

“感觉就像在打新股，中了就可以加鸡腿。”李鹏飞如是说。

坐标武汉的李鹏飞，工作已有三四年的光景，由于没有买房的打算手头比较宽裕，因而理财的需求迫切。

“听朋友说买基金不错，不用时时盯盘，涨得还比股票好，就跟了。”李鹏飞告诉锌刻度，其是于2020年6月中旬开始接触基金的。

对公募REITs，李鹏飞其实一知半解。

然而，看到身边的朋友纷纷出手，李鹏飞自然也不甘落人之后，参与九只公募REITs之一的首钢绿能的申购，“需要争抢的才是好东西”。

据公开资料显示，首钢绿能原计划针对公众投资者发行1000万份，当日共收到有效认购户数为144091户，有效认购数量约为6.82亿份，足足是原计划的68.2倍，启动回拨机制后配售比例仅为1.76%。

火爆程度，可见一斑。

集合竞价阶段，首钢绿能高开20%，在九只公募REITs中独领风骚，李鹏飞憧憬着未来：“后面等着数板。”

九只公募REITs首日表现

却不想，非但没有达到30%的首日涨停板限制，反而回落了不少，“一样要申购，一样有签率，还不如新股坚挺。”

与李鹏飞不同，赵光伟对公募REITs的理解更为深刻。

“95后”赵光伟告诉锌刻度，买公募REITs相当于成为“包租公”，坐享中国基建狂魔的红利。

“我房东每天最大的快乐就是收租，收租之后喝喝茶、听听歌、看看夕阳，日子就这么过去了，真是羡慕。”赵光伟表示买公募REITs更多的是出于心里认同，“假装自己也有了不动产。”

尽管如此，赵光伟却在第一天就选择了卖出。

之所以如此，皆因害怕爆炒之后一地鸡毛，“司机都想着薅一把就跳车，我们不早点跑等着翻车吗？

一名业内人士表示，后期公募REITs供应充裕，溢价大幅回落是大概率事件，投资者千万不要把公募REITs当初常态化的新股来对待，否则可能吃大亏，“每棵韭菜入场时都以为自己是镰刀，最终可能难逃被割的命运。”

REITs是一个长跑选手

其实，公募REITs并非新鲜事物。

早在1960年，其便诞生于美国，最早的三只公募REITs温思罗普房地产信托、华盛顿房地产投资信托基金、宾夕法尼亚房地产投资信托基金，目前仍然留存在纽约证券交易所。

不过，之后一直不温不火，直到迈入上世纪90年代，才迎来井喷。

究其原因，公募REITs享受到税收的照顾，再叠加改变了打法，不再直接持有物业，而是以合伙人的身份享受投资收益。

如此一来，公募REITs成功吸引养老基金等注重长期投资机构的青睐。

据“红星菜馆”报道，美国拥有全球第一大REITs市场，市值全球占比高达 66.6%，从1980到2020年的长期年化收益表现不俗，跑赢道琼斯工业指数，与标普500基本持平。

美国拥有全球第一大REITs市场

这么来看，公募REITs是一个长跑选手。

需要注意的是，作为舶来品，REITs进入中国的时间较晚，据公开资料显示，中国人民银行、中国证监会和中国银监会于2007年分别成立REITs专题研究小组，才拉开了REITs市场建设的序幕。

不过，相当长一段时间，国内的REITs都是以私募形式存在的，譬如保利租赁住房REITs、鹏华前海万科REITs等。

从私募试点到放开公募，这意味着中国的REITs正逐步走向成熟，可以为中国经济贡献更大的力量。

一方面，降低债务水平。

基建、商业地产等往往需要大手笔投入，对资金的需求颇大，此背景下高负债成为行业的共性，也成为资本市场的争议焦点。

借助公募REITs，企业则可以降低整体负债、降低杠杆率、减少融资成本，从而提升整体竞争力。

更为关键的是，促使企业从追求短期盈利向追求长期经营过渡。

另外一方面，盘活存量资产。

借助公募REITs，基建、商业地产等可以通过市场化定价，获得存量资产的流动性，从而增加了存量资产的利用率。

对此，华泰证券分析师告诉锌刻度：“发行基础设施REITs产品可以达到盘活存量资产、拓宽融资渠道、降低地方政府杠杆率、促进经济升级转型的效果，是政策重点鼓励的方向。”

三大不确定性不可忽视

当下的公募REITs，全部瞄向基础设施，而A股不乏相关的公共事业股，两者有何区别？

譬如，沪杭甬高速REITs与上市公司宁沪高速都属于交通范畴，后者分红稳定，且呈现逐年增加的趋势。

宁沪高速的分红率并不高

事实上，依据《基金基础设施指引》要求，在符合分配条件的情况下公募REITs每年不得少于1次，而公共事业股通常一年最多一次。

除了分红更为稳定之外，风险等级也不相同。

华泰证券分析师告诉锌刻度：“基础设施REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。而股票属于高风险投资产品，波动大。”

尽管如此，公募REITs依然存在不确定性。

首先，运营水平存在不确定性。

公募REITs的底层资产由专业公司负责运营，一旦项目确定专业公司不会被轻易更迭，而专业公司的运营水平与投资收益的高低息息相关。

这意味着，不同项目的实际运营水平可能参差不齐，问题在于投资初始，专业公司的水平从表面难以判断。

其次，资产质量存在不确定性。

公募REITs的底层逻辑是长期投资，对资产质量的要求较为苛刻，优中选优成为行业的共识，然而优质项目的上市动力不足，这成为一个矛盾点。

随着公募REITs的全面铺开，上述矛盾将逐渐加深，一旦资产质量成色不足的项目混入其中，则可能面临收益率不佳、借款无法归还等困境。

再次，税收存在不确定性。

从全球REITs市场来看，几乎都有相关的税收照顾，不过国内暂无相关的法律框架支持，未来不排除会有相应安排或者改进，但现阶段仍不能下结论。

无论如何，公募REITs已正式上路。

对相关企业而言，多了一条融资渠道以及向服务平台转型的方向；对投资者而言，可以收获不动产稳定的租金收益以及长期的资产增值趋势，从而做享中国经济高速发展的红利。

这是一个双赢的结局。