撰文/ 陈邓新

编辑/ 高 智

作为房地产行业排头兵，恒大的一举一动备受资本市场瞩目。

2021年3月31日，恒大交出2020年“成绩单”，营业收入高达5072.5亿元；净利润为314亿元；有息负债降低2000亿元。

从各项核心指标来看，恒大依然是“优等生”。

在疫情与“三道红线”之下，恒大的这份答卷来之不易，那么恒大有息负债的狂降是如何做到的？房地产行业迈入存量时代，恒大是如何开启第二条业绩增长曲线的？2021年恒大的主基调定为“新恒大”，它又要如何超越自我？

负债降低2000亿元，满足“三道红线”可期

房地产是一个资金密集型行业，高负债也成为行业的通病。

“用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”这是恒大董事局主席许家印在2020年3月底的表态。

彼时，“三条红线”尚未出台，还需等到下半年。

先知先觉的许家印早早提出“高增长、控规模、降负债”的战略转型，于是降负债成为恒大的指挥棒。

首先，销售提速。

销售规模做大，现金回笼速度才会随之加快，才有降低负债的基础。2020年恒大销售额为7232亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标的111%；销售回款为6532亿元。

其次，拿地谨慎。

拿地与贷款息息相关，放缓拿地速度、降低土地储备，自然而然会减少贷款需求，进而有效降低负债规模。

据公开数据显示，2020年恒大可售住宅土储面积为2.31亿平方米，平均楼面地价为每平方米2120元，其中一二线城市占比高达67%。

再次，共享发展红利。

恒大通过引入高质量战投、分拆恒大物业等举措达到一举两得的目的，资本市场获得共享公司发展红利的机会，而恒大共增加权益888亿港元，也进一步优化了负债结构。

如此一来，从2020年3月至2021年3月，恒大有息负债大幅下降2000亿元。

按照恒大管理层的计划，有息负债2021年6月30日降至5900亿以下，2022年6月30日降至4500亿以下，2023年6月30日降至3500亿以下；2021年6月30日公司净负债率将降至100%以下，2021年12月31日现金短债比将达到1以上，2022年12月31日资产负债率将降至70%以下。

这意味着，三大指标将全部降至绿档，实现稳健远航。

互联网服务生态，正在拉出“第二曲线”

房企思变的不仅仅是合规，更有在房地产行业进入存量时代之后，如何寻求下一个业绩增长极的焦虑。

在行业将目光瞄向贝壳，视其为学习对象之际，恒大直接跳过“学习”这一步，创立房车宝对标贝壳，力求延伸房地产的价值链路，从房地产与汽车两大交易服务环节寻求增量场，打造世界级的互联网科技服务平台。

据公开资料显示，房产和汽车行业的年交易规模超30万亿，依托独创的“房车合一”商业内核，恒大为资本市场留下无限的想象空间。

事实上，房车宝已初露峥嵘，成为贝壳不可忽视的对手。

2020年，房车宝的销售额为1.2万亿元，净利润为1.03亿元，预计2021年交易规模超2万亿元，目前其业务已覆盖229个城市，拥有全民经纪人会员2129万，职业经纪人38.7万，线下门店4.3万家。

此背景下，房车宝获得业界的广泛认可。

2021年3月29日，房车宝发布战略投资者入股的公告，共引入17位战略投资者，涵盖弘毅投资、中信资本、中融国际信托、周大福等资本巨鳄，总计募资高达163.5亿港元，募资之后估值就超过1600亿港元。

换而言之，资本市场对房车宝的发展潜力充满了信心。

“未来房车宝将继续大力拓展线下门店，在全国形成规模化、覆盖半径均匀的布局网络，打造互联网高频交易的线下服务终端载体，构建互联网线上线下综合交易的一体化服务平台。”恒大管理层表示。

一名互联网观察人士告诉锌刻度：“头部房企纷纷探索多元化，试图开启第二条业绩增长曲线，减轻存量竞争的压力，很明显恒大走在了前列，房车宝有望成为其业绩增长的新引擎。”

轻装上阵，拥抱数字化闭环

房车宝只是恒大从地产转型为“多元产业+数字科技”的一个缩影，在“新恒大”的战略目标之下，恒大的底层逻辑早已蝶变。

恒大的商业版图涵盖地产、物业、房车宝、大健康、童世界、恒腾网络、恒大冰泉、新能源汽车等，细究的话就会发现上述产业围绕人们的生活需求展开，已形成一个庞大的产业生态圈。

而这个产业生态圈的向心力为数字科技，依托大数据、云计算、物联网、人工智能等科技力量赋能，从而为数亿客户提供全方位的数字化与智能化服务，在平台联动之下打造数字科技闭环生态。

简而言之，恒大的商业内核正从“高周转”迭代为“高科技”。

譬如，恒大物业通过标准化运营与智能化管理，打造固定空间科技服务平台；再譬如，恒大汽车同步研发14款车，已发布9款，将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台，打造“车家合一”的智联移动空间。

结语

众所周知，外界对恒大的造车业务颇为关注。

许家印在业绩发布会上许诺：“今年第四季度，要进行试生产，明年要进行大量的交付。”

这意味着，恒大汽车走上“快车道”，正逐步改变外界认知、强化消费者心智、深化关键路径、细化时间颗粒度。

可以预见，随着科技赋能的不断深入，产业生态圈的不断升级，恒大正在实现自我超越，打造全球一流的数字科技综合服务平台，进而焕发出澎湃的生命力。

以此为起点，“新恒大”正在冉冉升起。